RSS Feed

Bir Evim Olsun İsteyenler! Emlak Sektörüne Özel Püf Noktaları


Ev Almanın Püf Noktaları

Geçmişte kredi imkanları bu kadar yaygın olmadığından herkes kredi kullanamamakta kullanabilse dahi yüksek faiz oranları nedeniyle kullanmamakta idi. Genelde ev almak için tercih edilen yol bugünden geleceği borçlanma değil geleceğe borç verme yani birikim yapma idi. Bu nedenle de ayrı bir gelirleri yoksa sabit gelirli çalışanlar 15-20 yıllık çalışma sonunda insanlar ancak ev sahibi olabiliyorlardır. Peki faiz oranlarının düştüğü ve konut kredisi kullanma imkanlarının bu kadar arttığı günümüzde ev alabilmek için dikkat edilmesi gerekenler nelerdir?

Birikim Yapmak

Her ne kadar bankalar en uygun konut kredisini kullandırmak için birbirleri ile yarışsa da, yasal zorunluluk gereği azami konut değerinin %80’i kadar kredi verebilirler. Geri kalan %20’yi sizlerin ödemeniz gerekiyor. Tabii ki bu kısmı da başka bir kredi ile karşılamanız mümkün ancak bu sizleri içinden çıkılmaz yükümlülükler altına sokabilir. Bu nedenle en doğru yöntem yasal zorunluluğunda üzerine çıkarak konut bedelinin %30-40’lık tutarını birikimlerden karşılamak olacaktır. Bu sayede konut krediniz daha kısa sürede biter ve daha az faiz ödemiş olursunuz. Bir anda gelirinizden ciddi kesintiler yapmaya başlamak sizi zorlayacak ise ufak miktarlar ile başlayın. Bu hem sizi birikim konusunda motive edecek hem de birikim yapabileceğiniz bir hayata alışmanızı sağlayacaktır.

Döviz / Altın Alın!

Yaptığınız birikimleri döviz ya da altın olarak saklamak bunları Türk Lirasına çevirdikten sonra harcamak zahmetli olduğundan birikimleri harcamayı engelleyici rolü vardır. Bunları evinizde saklamak riskli olacağından banka hesabında tutmanız daha güvenli olacaktır. İlave olarak vadeli hesap açtırırsanız cüzi bir miktarda da olsa gelir elde etmeniz mümkün olabilir.

Ayrıca döviz ya da altın almak birikimlerinizi enflasyona karşı korumaya yardımcı da olur. Örneğin bugün 100 lira olan bir evin bir yıl sonra 110 lira olması işten bile değildir. Ancak bugün ki 20 liralık birikiminiz 1 yıl sonra hala 20 lira olurken, bugün alacağınız 20 liralık altın ya da dövizin çok büyük olasılıkla 1 yıl sonra 20 liradan çok daha fazla ederi olacaktır.

Yatırım Yapın!

Yapmış olduğunuz birikimler ile döviz ya da altın almak sizi enflasyona karşı koruyabilir ancak sizlere ilave bir kazanç büyük olasılıkla sağlamaz. Bu nedenle ilgilendiğiniz/anladığınız bir alanda yapacağınız yatırımlar ile enflasyon üzerinde getiri elde edebilir ve bu sayede hedeflediğiniz peşinat tutarına daha çabuk ulaşabilirsiniz.

Ülkemizde küçük meblağlarla yatırım yapma imkanları çok fazla olmadığından burada ilk akla gelen seçenek borsa olacaktır. Borsadan düzenli temettü veren yüksek temettü verimine sahip şirketlerden almanız halinde hem temettü geliri elde edersiniz hem de hissenin yapacağı primden ilave bir kazanç elde edebilirsiniz. Ancak borsadan anlamayanlara bu seçeneğin kardan çok zarar getirebileceği unutulmamalıdır.

Zamanlama!

Her yerde ve her şeyde olduğu gibi ev almakta da zamanlama en önemli faktörlerdendir. Bu nedenle gerekli birikimi yapıp alınmak istenen evle ilgili kriterleri belirledikten sonra en uygun zamanı beklemekte, acele etmemekte yarar var. Dönemine göre aynı evi %10- 20 daha uygun fiyata alma imkânı doğabileceği gibi konut kredisi faizini de 3-5 puan daha düşük bir orandan çekmek mümkün olabilecektir.

Bundan başka faiz oranlarının en dip noktada uzun süre kaldığı durumda konut fiyatları tepe noktaya ulaşmışken, faiz oranlarını tepe noktada olduğu durumlarda konut fiyatları dip noktada olabilir. Faiz oranlarının düşmeye başladığı ancak dip noktayı bulmadığı dolayısıyla faiz oranlarındaki düşüşün henüz konut fiyatlarında artışa sebebiyet vermediği bir ortamda kredi kullanıp ev almak en makul seçenek olacaktır. Faiz oranlarında meydana gelebilecek düşüşlerden yapılandırma kredileri ile yararlanmak mümkün olabilecektir.

Kira Öder Gibi Ev Sahibi Olmak

Seyyar piyango bayilerinin her daim son bileti satması ya da deterjan firmalarının yeni formüllü ürün satması gibi günümüzde konut projeleri de ister kendi bünyesinde kredilendirme gerekse banka kredisi ile satış olsun fark etmeksizin “kira öder gibi ev sahibi olmayı” vaat ediyor. Peki bu ne kadar gerçekçi? Gerçekten kira öder gibi ev sahibi olmak için neler yapmalı? Nelere dikkat etmeli?

(Kira öder gibi ev sahibi olmayı vaat eden kuruluşlar)

 

Faiz oranları ve Peşinat

Unutulmamalıdır ki faiz oranları arttıkça aldığınız eve ödeyeceğiniz toplam tutar gibi aylık taksitler de artmaktadır. Bu nedenle faiz oranları dikkatli takip edilmeli ve düşme eğiliminin başladığı bir zamanda kredi kullanılmaya çalışılmalıdır. Bu sayede hem faiz oranlarındaki düşme kaynaklı talep artışı nedeniyle henüz konut fiyatları artmaya başlamamışken evi uygun fiyatlı alabilirsiniz hem de ileride faiz oranlarında meydana gelebilecek düşüşleri kredinin yeniden yapılandırılması suretiyle kullanmış olduğunuz krediye yansıtmanız mümkün olacaktır.

Ayrıca ev alırken ödemeniz gereken asgari konut bedelinin %20’si kadar olan peşinatı da ne kadar fazla ödeyebilirseniz sizler için o kadar iyi olur. Bu sayede de daha düşük faiz ve taksit bileşimi elde edebilirsiniz. Konut kredilerinin genelde 5-10 yıl vadeli çekildiği ve bu süre boyunca gelirinizin büyük kısmını kredi taksitine ayırmanız gerektiği düşünüldüğünde, bu peşinatı eş-dosttan alacağınız borçlar ile tamamlamamanız, tamamen kendi birikimlerinizden karşılamanız yararınıza olabilir.

Vade

Vade konusunda dikkat edilmesi gereken husus ne kredi bir an önce bitsin düşüncesi ile taksitlerin çok yüksek tutarlı olmasına sebep olup günlük yaşamdaki pek çok ihtiyacın kısılmasına sebep olmak ne de çok uzun tutarak gereksiz faiz ödenmesine sebep olacak bir vade belirlemektir. 5 ya da 10 yılın insan hayatında çok uzun bir süre olduğu düşünüldüğünde bu süre zarfında çocuk olmasından işsiz kalmaya, yurt dışı tatilinden yeni arabaya pek çok durum ortaya çıkabilir. Bu durumlara önlem olarak vadeyi kısaltmak için taksitleri çok yüksek tutmamak tedbirli bir davranış olacaktır. Diğer taraftan aynı kredi tutarı/ faiz oranı bileşimindeki kredinin 10 yıl ya da 20 yıl vade ile çekilmesi durumunda taksitler arasında %20 kadar dahi fark olmadığı da hesaba katılarak vadeyi uzun tutmamak da daha kazançlı olacaktır.

Sabit Faizli Banka Kredisi

Günümüzde yasal olarak tüketicilere kullandırılacak konut kredilerinin sabit faizli olması gerekmektedir. Bunun tüketici için en büyük avantajı yıllar geçse de ödemesi gereken kredi taksitinin sabit olmasıdır. Bu sayede kişilerin yıllar içerisinde gelirlerinde meydana gelecek olan artış sayesinde kredi taksitinin gelir içinden aldığı pay gittikçe azalacaktır. Örneğin gelirinin %50’sini kredi taksitine ayıran bir kişinin her yıl %7 zam aldığı varsayımı altında beşinci yılın sonunda taksitin geliri içindeki payı %40 seviyesine inmektedir.

Emlak Konut ve TOKİ gibi kamu projeleri ile bazı özel projelerde firma bünyesinde kredilendirme imkânı bulunmaktadır. Bunlardan kamu projelerinde taksitlendirme yapılması halinde belirli periyotlarda taksitlere TÜFE / TEFE üzerinden artış gelmesi geliri bu oranların altında artanları her yıl daha da zora sokabilecektir. Özel projelerde ise banka kredisi ile satın alınması halinde firma konut bedelini peşin aldığından oldukça ciddi indirimler yapabilmekte alıcı için daha rahat pazarlık imkanları doğmaktadır. Tüm bu nedenlerle sabit faizli kredi “kira öder gibi ev sahibi olma” fikrine daha uygun bir tercih olmaktadır.

Ekonomik Konjonktür

Ekonomideki genel durum kredi çekerek ev sahibi olmak mı yoksa kirada oturmak mı fikri üzerindeki en büyük etkendir. Temel noktaları şu şekildedir:

  • Yapılan çeşitli çalışmalarda 10 yıl süreyle kira için ödenen para ile 10 yıl için bankaya ödenen faizin hemen hemen aynı tutara tekabül ettiğini ortaya koymaktadır. Burada önem kazanan temel faktör konut fiyatlarındaki artıştır. Örneğin konut fiyatları artış eğiliminde ise kredi çekerek ev almak oldukça makul iken, konut fiyatları düşüş eğiliminde ise belki de kredi taksitleri bittiğinde konutun fiyatı ödenmiş toplam kredi tutarı kadar bile olmayacaktır- çok da makul olmayacaktır.
  • Ev alınmak istenen/ yaşanılan bölgede konut arzı talebinin önüne geçmişse bu durum yatırım amaçlı (alıp kiraya vermek vs.) ev alanlardan dolayı hemen konut fiyatlarına yansımasa bile kira fiyatlarına yansıyacaktır. Bu durumda da kirada oturmanın maliyeti ev almaya kıyasla düşmüş olacağından ev almak için acele etmemek yerinde olacaktır.
  • Ev sahibi olmanın kişiden kişiye, bölgeden bölgeye değişen pek çok sebebi olduğu gibi tercihlere göre değişen pek çok alternatif yöntemi de bulunmaktadır. Bu durumda kişi ihtiyaçları, gelir düzeyi, ev almak istediği semt, almak istediği evin nitelikleri, alternatif yatırımlar konusundaki bilgisi vs. durumları göz önünde bulundurarak kendine en uygun tercihi yapmalıdır.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

More Stories From Blog